Поиск проекта

Введите номер проекта для его быстрого поиска в каталоге

Подберите дома

От: До:
  • Дерево
  • Каркас
  • Газобетон
  • Кирпич
От: До:
От: До:
От: До:
  • Наличие гаража
  • Второй свет
  • Для нескольких семей
  • Наличие мансарды
  • Есть цокольный этаж
От:
До:

Мы хотим сделать наш сайт лучше. И скоро он будет выглядеть примерно так:

Новый дизайн

Уже скоро!

Как правильно купить землю под загородный дом

Филипп Урбан

Как правильно купить землю под загородный дом

Участок для строительства своего дома можно приобрести как на вторичном рынке, так и у девелоперов – в коттеджных поселках, в которых предлагаются участки без подряда. О том, как застраховать себя от неожиданностей при покупке земли в садоводстве или деревне с домом под снос, вам расскажет любой мало-мальски опытный риэлтор. Но если речь идет о наделе земли в недавно сформированном либо формируемом дачном массиве, без серьезного изучения документов не обойтись.

С приходом весны в спектре предложений рынка недвижимости стали снова появляться предложения вроде "10 соток в коттеджном поселке (варианты: новом ДНП или СНТ) за 300 тыс. руб.". Как правило, такое СНТ или ДНП отличается от традиционного коттеджного поселка прежде всего отсутствием архитектурной концепции, минимальной степенью подготовки инфраструктуры и документации, относительно невысокой ценой земли и, как следствие, повышенной вероятностью получить "не совсем то".

Что нужно знать, приобретая участок в новом массиве, предлагаемом девелопером?

Изучаем кадастровый паспорт

Внимательно изучите основные правоустанавливающие документы; прежде всего, кадастровый паспорт предлагаемого участка. По нему можно проверить наличие обременений (водоохранных, санитарно-защитных зон), категорию и разрешенный вид использования земли, от которых зависит возможность строительства жилья на участке, если земля относится к сельскохозяйственной.

В кадастровом паспорте должно быть указано, кто является собственником, приведены площадь, координаты поворотных точек (межевых знаков), перечислены ограничения использования. Если у вас есть сомнения в том, совпадают ли реальные границы участка с теми, что обозначены в документе, есть смысл пригласить кадастрового инженера для уточнения координат.

К сожалению, в этом вопросе часто встречаются и технические ошибки, и умысел ваших будущих соседей, которые успели «подвинуть» колышки. Если дело близится к сделке, придется запросить выписку из Единого государственного реестра прав. Она должна подтвердить отсутствие обременений (договоров аренды, залога, сервитутов и пр.), которые могли появиться уже после того, как кадастровый паспорт был оформлен.

Впрочем, такая ситуация (наличие готовых кадастровых паспортов у участков, предлагаемых в составе формируемого ДНП или СНТ) - почти идеальная.

Если документы не готовы

Как правило, продажи в новых массивах начинаются задолго до готовности инженерных сетей, дорог и документов. В этом случае следует внимательно и желательно с юристом, шаг за шагом, изучать все документы «большого» участка – территории СНТ или ДНП. У девелопера должен быть утвержденный администрацией так называемый проект организации и застройки территории будущего поселка (в обиходе его иногда называют генпланом коттеджного поселка).

Такой проект утверждается главой МО, должен учитываться при разработке муниципального генплана и определяет пределы допустимой застройки территории дачного образования. Если он уже есть, ваши шансы на удачную покупку возрастают. Тем не менее, подстелить соломку все-таки желательно.

Но в любом случае стать полноправным собственником вы сможете не сразу. Вам скорее всего предложат заключить предварительный договор купли-продажи. Если ни кадастрового паспорта, ни утвержденного плана застройки «пока еще» нет, но земля вам нравится, должно быть как минимум межевое дело (на него придется ссылаться при оформлении предварительного договора купли-продажи). Однако шанс получить не совсем то, что вы желаете, при таком раскладе существенно возрастает.

Если участок все-таки очень нравится, имеет смысл посетить администрацию муниципального образования. Может оказаться, что отношения администрации с девелопером, предлагающим вам участок, мягко говоря, не сложились. Например, последний не выполнил инвестиционные условия.

К тому же, при заключении предварительного договора могут встретиться неприятные «ловушки» для покупателя. Например, девелопер может использовать полученный от вас немаленький аванс в качестве фактически беспроцентного кредита: не соблюсти сроки, предложить не тот участок или не на тех условиях, которые предполагались, и при этом вернуть аванс без процентов и штрафов. Таким образом, изучить договорную базу с независимым юристом весьма желательно.

Девелопер и власть: как складываются отношения?

Во избежание возможных неприятностей всегда имеет смысл обращаться к первоисточникам. Чтобы не оказалось, что через ваш участок собираются провести дорогу или газопровод, генеральный план муниципального образования, на территории которого вам предлагается приобрести участок, нужно изучать буквально под микроскопом. Все документы на сей счет должны размещаться на официальном сайте местной администрации.

Следует помнить, что на землях сельхозназначения дачное строительство возможно после внесения соответствующих изменений в кадастр и свидетельство о собственности. Если продавец говорит вам, что земля «пока еще сельскохозяйственная», необходимо выяснить, есть ли решение (постановление) главы муниципального образования об установлении режима использования данного участка для дачного строительства или садоводства. Но пусть вас не вводят в заблуждение инициаторы проекта, с заговорщицким видом объясняющие, что «собирают деньги на взятки чиновникам, мешающим начать масштабное освоение дачного массива» (а такие аргументы потенциальные покупатели слышат сплошь и рядом).

То есть построить что-либо на такой земле можно, но если власти о ней вдруг «вспомнят», не исключено, что потом придется держать оборону. И чем ближе земля к городу или курортным зонам, тем выше вероятность того, что конфликт разрешится не в вашу пользу.

Да будет свет

Как застраховаться от проблем, связанных с медленным освоением территории? Здесь единого для всех рецепта нет. Узнайте цены и декларируемые девелоперами сроки подведения коммуникаций и инженерных сетей. При формировании дачного хозяйства первичные девелоперы всегда получают технические условия на подключение к сетям. Поэтому, предлагая участки к продаже, девелопер всегда обещает, что в поселке будут свет, вода, газ, — все это сказывается на ценах. Но всегда есть резон выяснить, за что предлагают доплачивать: за подведенную к дому трубу или просто за такую возможность.

Теоретически ваши права собственности на участок и вопросы его инженерного обеспечения юридически никак не связаны, поэтому именно вам есть смысл настаивать на том, чтобы в договоре купли-продажи указывалось, что в цену продавца (застройщика) входит обеспечение вашего участка коммуникациями (электро-, газо- и водоснабжения). Если вы вступаете в проект на стадии «чистого поля», а речь идет о поэтапной оплате, имеет смысл говорить о связи очередных платежей с выполнением застройщиком заявленных обязательств по коммуникациям и инфраструктуре.

Покупка на вторичном рынке

Приобретение участка на вторичном рынке имеет свои нюансы. Особых премудростей здесь нет, но есть два важных момента. Во-первых, если у вас есть сомнения, совпадают ли фактические границы участка с теми, что обозначены в кадастровом паспорте, имеет смысл пригласить кадастрового инженера для уточнения границ. Эта услуга платная, но может избавить вас от серьезных недоразумений в будущем.

Во-вторых, законодательство предусматривает возможность заключения договора купли-продажи в простой письменной форме. Однако в том, что касается загородных участков, самодеятельностью заниматься не стоит. Для того чтобы иметь гарантию, что органы Росрегистрации не «завернут» договор из-за технических или юридических несоответствий, будет разумно, чтобы над ним поработал юрист. А если участок имеет давнюю юридическую историю, дееспособность продавца вызывает хоть малейшие сомнения или участок продается по доверенности, имеет смысл оформить договор купли-продажи у нотариуса.

Естественно, перед сделкой продавцу придется собрать все необходимые документы, главными из которых являются кадастровый паспорт участка, а также получить выписку из ЕГРП. Но в данном случае это уже не ваша головная боль: нотариус «завернет» документы, если с ними что-то не так. К тому же, оспорить нотариальный договор значительно труднее, нежели договор в письменной форме.

Можно ли купить участок и построить дом в кредит?

Теоретически – да, ведь земельный участок как объект недвижимости может выступать предметом залога. На практике все обстоит значительно сложнее. Главная проблема здесь – сложности в оценке загородных объектов: в отличие от развитого городского квартирного рынка с прозрачным ценообразованием на загородном рынке нет типовых домов и участков.

Стало быть, сегодняшнему покупателю земли для получения заемных средств скорее всего придется воспользоваться не ипотечным, а целевым или нецелевым потребительским кредитом. В данном случае придется думать о поручительствах физических или юридических лиц, и альтернативных предметах залога. Иногда застройщики в основном предлагают покупателям дома в стадии строительства кредит на условиях залога имеющейся недвижимости.

Однако в любом случае процентные ставки и накладные расходы, связанные с получением таких кредитов, будут заметно выше, нежели по классическим ипотечным кредитам. Поэтому, если вы обратитесь к кредитным брокерам, владеющим информацией о кредитных продуктах банков, вам, скорее всего, предложат двухступенчатую схему кредитования.

Наверх